De stad wordt steeds interessanter voor buitenlandse investeerders en dat zie je terug in het stadsbeeld: meer pied-a-terres, luxe in het winkelaanbod en meer sociale woningbouw en kantoren in buitenlandse handen. Voor Stadsleven ‘Big spenders’ schreef auteur en onderzoeker Vincent Kompier over de nieuwbouw- en het woningaanbod in Berlijn.
Berlijn: voor de helft Russisch en een kwart Scandinavisch
Naambordjes lezen van luxe nieuwbouwcomplexen. In de zeven jaar dat ik in Berlijn heb rondgeleid ben ik er gaandeweg expert in geworden. Eerst tellen hoeveel, daarna namen lezen. Aantal tellen om te zien hoeveel appartementen er via één portiek naar binnen moeten. Want dat zegt iets over luxe en kwaliteit. En vervolgens de namen lezen. Om te zien uit welke windrichtingen de nieuwe Berlijners komen. Regel: van de tien namen zijn er standaard acht niet-Duits. Van de acht is de helft Russisch en een kwart Scandinavisch. Toch vertellen de cijfers van 2014 dat ‘slechts’ 17% van het nieuwbouwaanbod in Berlijn door niet-Duitsers is gekocht. En dat 50% wordt gekocht door mensen die er zelf niet gaan wonen.
Veel luxe nieuwbouw verrijst op plekken waar lang geen woningen stonden. Het halflege centrum, dat er na de val van de muur in 1989 bijlag als een slecht onderhouden gebit met hier en daar een naoorlogs prothese, wordt sinds 2008 in een rap tempo volgebouwd. Vooral met ‘onder architectuur’ gebouwde gebouwen. Die er na oplevering veel ouder uitzien dan ze zijn. En met (nep-)natuursteen een groot contrast vormen met de DDR-Plattenbauflats met hun groezelige grindbetongevels. Makelaars zetten deze woningen in de markt onder de vlag ‘wonen in het centrum van Berlijn’. Dat is ongetwijfeld geen geografische leugen, maar daar is dan ook alles mee gezegd. Je woont centraal. En mijlenver weg van alles wat Berlijn zo leuk maakt. Want het centrum van Berlijn is op veel plekken tegenovergesteld van het centrum van Amsterdam. In het Berlijnse centrum amper drukbelopen autovrije nauwe winkelstraten waar provinciaal en toerist vechten om een plekje. Geen hipsterbarren waar de racefietsen zich op de stoep opstapelen zodat niemand er meer langs kan. En daarmee voelt het centraal gelegen Friedrichstadt altijd aan als kantorengebied Amstel 3 op een druilerige dinsdagavond na acht uur ‘s avonds.
De Duitsers massaal op de Berlijnse woningmarkt
Het opkoopaddertje schuilt in de 50% en niet in die 17%. Want als er één groep is die de Berlijnse woningmarkt afgraast naar “Schnäppchen” (koopjes) dan zijn het de Duitsers zelf wel. Zij weten als geen ander dat Berlijn supergoedkoop is ten opzichte van hun Hamburg, Keulen, Stuttgart of München. Dat je oliedom bent als je daar je slag niet slaat. En zo storten zij zich sinds de val van de muur massaal op de Berlijnse woningmarkt. En is achter al die prachtige opgeknapte gevels in de voormalig Oost-Berlijnse wijk Prenzlauerberg amper nog een oer-Berlijner te vinden.
In tien jaar tijd wisselde die wijk 90% van de oorspronkelijke bevolking in voor nieuwkomers. Duitse kopers kennen de regels en weten tips en (vuile) trucs om huurders onder druk te zetten of weg te krijgen om zo woningen weer duurder te kunnen verhuren of verkopen. Gek genoeg lukt het Berlijn om het imago van: links, anarchistisch, Rijnlands model en netjes marktgereguleerd stevig vol te houden. Niets is minder waar. De gemeente heeft lang niet doorgehad dat dit sluimerende proces hele wijken heeft doen veranderen. En probeert nu met repareerregelgeving de uitwassen te voorkomen. Zoals het verbod op het verhuren van woningen voor vakantiedoeleinden. Waar vervolgens het budget voor handhaving en controle ontbreekt. En zo wildwest vooral Oost-Berlijn steeds verder.
Meer lezen?
- Klik hier voor meer artikelen over het onderwerp in ons dossier van Stadsleven Big spenders.