In Stadsleven ‘Leeg is het nieuwe vol’ op Kantor presenteerde Maarten van Tuijl van temp.architecture en tevens co-auteur van het boek De flexibele stad, oplossing voor leegstand en krimp in 13 punten uiteen waarom leegstand goed is voor een stad. 

Door: Maarten van Tuijl

1. In Amsterdam ligt een IJburg braak en staat een Oud-West leeg.
Dat weet ik omdat ik met mijn architectenburo temp. zelf braakliggings- en leegstandskaarten heb gemaakt. Te voet en op de fiets hebben we de stad afgestruind om erachter te komen wat leeg stond en braak lag. Vervolgens hebben we de locaties op kaarten ingetekend, die we zelf kansenkaarten noemen. Ook hebben we de oppervlakten aan leegstand en braakligging opgeteld en laten zien dat IJburg-2 hier gemakkelijk in had gepast. Er ligt dus veel braak en er staan met name veel kantoren en bedrijfsgebouwen leeg.

2. Leegstand wordt als een negatief verschijnsel gezien met een negatieve impact op de stad.
Je wordt om de oren geslagen met berichten over noodzakelijke afwaarderingen en de schadelijke effecten die dat weer heeft op pensioenfondsen, banken, vastgoedeigenaren en budgetten van gemeenten en andere overheden. De getroffen partijen hebben sterk de neiging te doen alsof het iedereens probleem is.

3. Leegstand is goed voor de stad
Maar what do I care? Als zelfstandig ondernemer heb ik geen pensioen, werk ik niet bij een bank, bezit ik geen vastgoed en wantrouw ik overheden met grote budgetten. Kortom;  het is niet mijn probleem. Sterker nog, ik ben van mening dat leegstand juist goed is voor de stad. Leegstand biedt ruimte en kansen.

4. Leegstand biedt ruimte om te voorzien in veranderende behoeften
Amsterdam is nog steeds een populaire plek om te wonen. Steeds meer gezinnen blijven in de stad. Met behoefte aan ruime betaalbare woningen, goede voorzieningen en recreatie mogelijkheden. Leegstand biedt daar ruimte toe.

5. Leegstand bestaat al zo lang als er gebouwen zijn
Plekken die impopulair of in verval zijn vormen al eeuwen de motor van stedelijke verandering. Lege gebouwen kunnen snel in behoeften voorzien, waar onvoldoende of niet goed in wordt voorzien. Bekend voorbeeld zijn de krakers, die bij gebrek aan betaalbare woningen leegstaande woningen in gebruik namen.

6. Sloterdijk als gemengde woonlocatie
De huidige leegstand in Amsterdam biedt hierin ook mogelijkheden. Op locaties als Amstel III en Sloterdijk gaan leegstaande kantoren soms voor zodanig lage vierkante meterprijzen van de hand, dat hier mogelijkheden liggen voor het realiseren van grote betaalbare woningen. Zelf hebben we hier een plan voor ontwikkeld om Sloterdijk om te vormen tot een gebied dat aantrekkelijker is voor gemengd wonen en werken. Deels door leegstaande kantoren te transformeren naar woningen en deels door leegstaande kantoren te slopen en daarmee het groen van de Brettenzone door te trekken, waardoor een beter woonklimaat ontstaat. Op dit moment kijken we in overleg met de gemeente naar mogelijkheden om hier grote betaalbare woningen te bouwen.

Transformatie Sloterdijk

7. Leegstand biedt ruimte aan andere mensen dan de usual suspects
Omdat veel van de usual suspects in de vastgoedwereld niet thuis geven, grijpen andere partijen hun kansen. CPO ontwikkelingen, creatieven, maar ook een nieuw ondernemender type ontwerpers, dat zelf processen en projecten initialiseert.

8. Ook in verleden heeft leegstand andere partijen invloed op de stad gegeven
Plekken die leeg staan of braak liggen worden kennelijk onvoldoende op financiële waarde geschat. Vaak zijn er partijen, die er wel andere waarden en kwaliteiten zien dan puur geld. Zo hebben de Stadsnomaden er in de jaren 80 en 90 voor gezorgd dat de eilanden van het Oostelijk havengebied er nog zijn. DRO wilde het water tussen de eilanden dicht gooien en als een vinex tabula rasa vol bouwen. De stadsnomaden die de kwaliteit van het wonen in het havengebied hadden ontdekt kwamen hier tegen in opstand. Met als resultaat de aanpassing van de plannen van DRO en een prachtige woonwijk rondom het water.

9. Ondernemerscollectief Panorama West
Ook wij hebben het initiatief genomen om de eigenaar van een deels leegstaand pand te benaderen om ons daar met een collectief van kleine ondernemers en zzpérs te kunnen huisvesten. In het voormalige stadskantoor van de Baarsjes zitten we nu op de 5e verdieping met een prachtig uitzicht over de hele stad.

Panorama West            Foto: Katja Effing

10. Leegstand biedt ruimte voor experiment en variatie
Leegstand is vaak het gevolg van een puur kwantitatieve benadering, waarbij iets wordt aangeboden, zonder dat er goed wordt gekeken of er ook werkelijk vraag naar is. Het is veel van hetzelfde. Allemaal dezelfde middelmatige kantoren, die nu leeg staan omdat er geen vraag meer naar is. Meer experimentele werkplekken met een eigen identiteit die in die leegstaande standaard kantoren zijn gemaakt en net even anders zijn, zijn nu juist populair.

11. Tijdelijk Amsterdam als stedelijk experiment
Amsterdam heeft een lange traditie van experimenteren met ingrepen die vaak tijdelijk bedoeld waren maar uiteindelijk op de lange termijn en de grote schaal effect hebben gehad. Zo heeft de eerste Fokker fabriek zich gevestigd in de tijdelijke barakken van de ELTA. De Eerste Luchtverkeer tentoonstelling Amsterdam die in 1919 voor een korte periode op een braakliggend stuk grond in Buiksloterham plaats vond. Toen de fabriek succesvol was is hij uitgebreid en langzaam is het gebied uitgegroeid tot het bedrijventerrein Buiksloterham dat nog steeds bestaat.

12. Stapsgewijs ontwikelen
Ook nu biedt leegstand ruimte om te experimenteren en dingen uit te proberen. Zo hebben we een plan gemaakt om van de Las loods op het NDSM eiland met een paar goedkope en simpele ingrepen een stedelijk laboratorium te maken. Een Living Lab waarin verschillende manieren om het gebouw te gebruiken en een nieuwe toekomst te geven, kunnen worden uit geprobeerd. Leegstand biedt ruimte voor experiment.

Las Loods

13. Leegstand als cruciaal vakje in het stedelijk schuifspel
Mijn conclusie is dus dat leegstand belangrijke kwalitatieve en innovatieve aspecten biedt om een stad levend te houden. Een toekomstbestendige stad heeft namelijk het vermogen mee te bewegen met de veranderende behoeften van haar inwoners. Leegstand biedt bij uitstek de ruimte om in deze veranderende behoeften te blijven voorzien. Nu veel steden niet meer kunnen uitbreiden en enkel kunnen inbreiden en transformeren wordt de betekenis van leegstand en de transformatie daarvan alleen maar groter. Dit zal op den duur tot steeds meer kansen leiden voor steeds meer verschillende partijen. Dus til niet te zwaar aan alle sombere berichtgeving omtrent leegstand. Leegstand is vooral een kans. Grijp hem!

Meer lezen?

Klik door naar ons dossier ‘Made here’ voor meer artikelen over dit onderwerp.